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APRILE 2019 - AGENTI IMMOBILIARI, CON LA LEGGE EUROPEA L'ATTIVITA' RESTA ESCLUSIVA MA APRE AI SERVIZI

APRILE 2019 - AGENTI IMMOBILIARI, CON LA LEGGE EUROPEA L'ATTIVITA' RESTA ESCLUSIVA MA APRE AI SERVIZI

Con tutta probabilità, l’agente immobiliare continuerà ad essere un’attività esclusiva e non potrà sovrapporsi né alla figura di lavoratore dipendente né a quella di libero professionista, come il geometra o l’ingegnere. Questo in sintesi è il risultato del voto alla Camera, che ha approvato il Disegno di legge Europea 2018, confermando la versione già passata a dicembre 2018 al Senato. 

«Esprimiamo soddisfazione per un testo che esclude dall’esercizio della mediazione immobiliare i dipendenti di istituti bancari, finanziari, assicurativi, di enti pubblici o privati e le professioni intellettuali in situazioni di conflitto di interesse. Si tratta di una norma a favore della categoria e anche dei Consumatori», secondo Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa. «Un passo in avanti importante per l’intera categoria, che grazie alla nuova legge potrà modernizzarsi e competere sul mercato con i grandi del web», dichiara Gian Battista Baccarini, presidente nazionale Fiaip.

Al centro c’è l'articolo 2 del provvedimento, che rivede le norme sulle incompatibilità degli agenti d’affari in mediazione, rispondendo a una richiesta di Bruxelles che giudica troppo ristretto l’accesso alla professione nel nostro mercato. La primissima versione del testo, a ottobre, prevedeva la totale apertura del settore, con la possibilità per qualsiasi lavoratore dipendente o iscritto a un ordine professionale di fare mediazione. Le associazioni di categoria hanno lavorato per ribaltare il passaggio, riuscendo a far approvare un emendamento più favorevole, che appunto vieta di essere al contempo agenti, professionisti contigui all’immobiliare e lavoratori dipendenti, specialmente delle banche (per rispondere allo sbarco degli istituti bancari nella commercializzazione di immobili).

Resta anche l’incompatibilità tra mediazione e attività di impresa, ma giocando sul filo delle parole la nuova versione del testo fa felici gli agenti. È vietato infatti l’incrocio tra mediazione immobiliare e attività imprenditoriale «di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti allo stesso settore merceologico». Però, a differenza del testo iniziale, non viene più citata la fornitura di “servizi” dello stesso settore, che quindi si ritengono ammessi. In altre parole, una Srl non potrà assommare nella stessa ragione sociale la costruzione e la promozione di immobili, insieme all'attività di mediazione d'affari. Ma possono essere accorpati numerosi servizi, come amministrazione, gestione della locazione, pulizia, home staging, accoglienza ospiti e tutto quanto non specificato dal testo.

La caduta delle incompatibilità permetterà la nascita di agenzie immobiliari multiservizi che potranno così soddisfare tutte le esigenze di chi intende comprare, vendere e affittare casa.

Queste novità non sono però ancora legge. La legge Europea 2018, in virtù di alcune modifiche subite a Montecitorio, deve tornare al Senato per l'ok definitivo prima di entrare in vigore. Ma la parte relativa agli agenti è rimasta la stessa quindi dovrebbero essere escluse sorprese.

LEGGE REGIONALE (LOMBARDIA) N. 7 10-03-2017 - RECUPERO DEI VANI E LOCALI SEMINTERRATI ESISTENTI

LEGGE REGIONALE (LOMBARDIA) N. 7 10-03-2017 - RECUPERO DEI VANI E LOCALI SEMINTERRATI ESISTENTI

Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7
Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti
(BURL n. 11, suppl. del 13 Marzo 2017 )

Art. 1
(Finalità e presupposti)
1. La Regione promuove il recupero dei vani e locali seminterrati ad uso residenziale, terziario o commerciale, con gli obiettivi di incentivare la rigenerazione urbana, contenere il consumo di suolo e favorire l'installazione di impianti tecnologici di contenimento dei consumi energetici e delle emissioni in atmosfera.
2. Si definiscono:
a) piano seminterrato: il piano di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno posto in aderenza all'edificio e il cui soffitto si trova, anche solo in parte, a una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all'edificio;
b) vani e locali seminterrati: i vani e i locali situati in piani seminterrati.
3. Il recupero dei vani e locali seminterrati è consentito a condizione che siano stati legittimamente realizzati alla data di entrata in vigore della presente legge e siano collocati in edifici serviti dalle opere di urbanizzazione primaria.
4. Le opere di recupero dei vani e locali seminterrati devono conseguire il rispetto di tutte le prescrizioni igienicosanitarie vigenti. L'altezza interna dei locali destinati alla permanenza di persone non può essere inferiore a metri 2,40.
5. Il rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie vigenti di cui al comma 4 e, in particolare, quello dei parametri di aeroilluminazione può sempre essere assicurato sia con opere edilizie sia mediante l'installazione di impianti e attrezzature tecnologiche, in particolare relativamente ai requisiti di aerazione e illuminazione.

 

Art. 2
(Disciplina edilizia degli interventi)
1. Il recupero dei vani e locali seminterrati può avvenire con o senza opere edilizie, non è mai soggetto alla preventiva adozione e approvazione di piano attuativo o di permesso di costruire convenzionato e non è qualificato come nuova costruzione.
2. Se conseguito con opere edilizie, il recupero comporta il preventivo ottenimento del titolo abilitativo edilizio imposto dalla legge, con riferimento alla specifica categoria d'intervento, ed è assoggettato al corrispondente regime economico-amministrativo. Dopo il recupero di vani e locali seminterrati ogni successivo cambio di destinazione d'uso è soggetto al corrispondente regime economico-amministrativo previsto dall'articolo 52 della legge regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio).
3. Se conseguito senza opere edilizie, il recupero è soggetto a preventiva comunicazione al comune, ai sensi dell'articolo 52, comma 2 della l.r. 12/2005. Sono fatte salve le previsioni dell'articolo 20, comma 1, del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell'articolo 10 della legge 6 aprile 2002, n.13) in ordine alle limitazioni delle destinazioni d'uso dei beni culturali.
4. Gli interventi di recupero dei vani e locali seminterrati, qualora comportino l'incremento del carico urbanistico esistente, sono assoggettati al reperimento di aree per servizi e attrezzature pubblici e di interesse pubblico o generale, secondo quanto disposto dai Piani di Governo del Territorio (PGT). Qualora sia dimostrata, per mancanza di spazi adeguati, l'impossibilità a ottemperare agli obblighi di cui al presente comma è consentita la monetizzazione.
5. Anche se comportanti incremento del carico urbanistico, sono esenti dal contributo di costruzione ai sensi dell'articolo 43 della l.r. 12/2005 e dagli obblighi di cui al comma 4 gli interventi di recupero dei vani e locali seminterrati:
a) di cui all'articolo 42 della legge regionale 8 luglio 2016, n. 16 (Disciplina regionale dei servizi abitativi);
b) di cui all'articolo 43, comma 2 ter, della l.r. 12/2005;
c) di cui all'articolo 17, commi 1, 2, 3, lettere b) e c), e 4 bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia);
d) promossi o eseguiti su edifici del patrimonio di edilizia residenziale pubblica o sociale o, comunque, di
competenza dei comuni o delle Aziende lombarde per l'edilizia residenziale (ALER).
6. I progetti di recupero dei vani e locali seminterrati, che incidono sull'aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici non sottoposti a vincolo paesaggistico, sono sottoposti a procedura di esame di impatto paesaggistico da parte della commissione per il paesaggio di cui all'articolo 81 della l.r. 12/2005. Restano ferme le altre prescrizioni in materia imposte da norme ambientali o paesaggistiche nazionali e regionali.
7. I volumi dei vani e locali seminterrati recuperati in applicazione della disciplina di cui alla presente legge, non possono essere oggetto di mutamento di destinazione d'uso nei dieci anni successivi al conseguimento dell'agibilità.
8. I PGT prevedono che, per le strutture ricettive alberghiere di cui al comma 3 dell'articolo 18 della legge regionale 1 ottobre 2015, n. 27 (Politiche regionali in materia di turismo e attrattività del territorio lombardo), ai fini del calcolo della superficie lorda di pavimento (SLP) non sono computati i locali tecnici, i vani ascensori, i vani scala, i corridoi ai piani delle camere, i portici e le logge. I comuni adeguano i propri PGT alla presente disposizione approvando apposito elaborato entro centoventi giorni dall'entrata in vigore della presente legge.
9. Il recupero di vani e locali seminterrati con superficie lorda di pavimento fino a duecento metri quadrati per uso residenziale e cento metri quadrati per altri usi, costituenti in base al titolo di proprietà una pertinenza di unità immobiliari collegata direttamente a essi, è esente dalla quota di contributo commisurato al costo di costruzione di cui all'articolo 16, comma 3, del d.p.r. 380/2001.


Art. 3
(Disciplina delle deroghe e requisiti tecnici degli interventi)
1. Fatto salvo il disposto dell'articolo 1, comma 4, il recupero dei vani e locali seminterrati è sempre ammesso anche in deroga ai limiti e prescrizioni edilizie dei PGT e dei regolamenti edilizi, restando valide le norme dell'articolo 72 della l.r. 12/2005 .
2. Ai fini del contenimento dei consumi energetici, il recupero deve prevedere idonee opere di isolamento termico in conformità alle prescrizioni tecniche in materia contenute nelle norme nazionali, regionali e nei regolamenti vigenti.
3. Qualora il recupero dei locali seminterrati comporti la creazione di autonoma unità ad uso abitativo, i comuni devono trasmettere comunicazione dell'avvenuto rilascio del certificato di abitabilità alle Agenzie di tutela della salute (ATS) che predispongono obbligatoriamente controlli inerenti l'idoneità igienico-sanitaria dei locali, anche relativamente ai valori del gas radon, giusto le linee guida di cui al decreto del Direttore generale alla sanità 21 dicembre 2011, n. 12678 (Linee guida per la prevenzione delle esposizioni al gas radon in ambienti indoor) almeno due volte nel triennio successivo al rilascio del titolo abitativo.


Art. 4
(Ambiti di esclusione, adeguamento comunale e disposizione transitoria)
1. Entro il termine perentorio di centoventi giorni dall'entrata in vigore della presente legge i comuni, con
deliberazione del Consiglio comunale, motivata in relazione a specifiche esigenze di tutela paesaggistica o igienicosanitaria, di difesa del suolo e di rischio idrogeologico in particolare derivante dalle classificazioni P2 e P3 del Piano di Gestione Rischio Alluvioni nel bacino del fiume Po (PGRA), possono disporre l'esclusione di parti del territorio dall'applicazione delle disposizioni della presente legge. Le presenti disposizioni di legge si applicano direttamente dopo la delibera del Consiglio comunale ivi prevista e comunque non oltre il termine di centoventi giorni dall'entrata in vigore della legge. L'applicazione è comunque esclusa per le parti di territorio per le quali sussistono limitazioni derivanti da situazioni di contaminazione ovvero da operazioni di bonifiche in corso o già effettuate. I comuni, sulla base di quanto definito nella componente geologica del PGT e di indicazioni dei gestori del servizio idrico integrato, individuano specifici ambiti di esclusione in presenza di fenomeni di risalita della falda che possono determinare situazioni di rischio nell'utilizzo di spazi seminterrati.
2. I comuni, anche successivamente al termine di cui al comma 1, aggiornano gli ambiti di esclusione a seguito di nuovi eventi alluvionali, nonché a seguito di specifiche analisi di rischio geologico e idrogeologico locale.
3. Le disposizioni della presente legge si applicano agli immobili esistenti o per la cui costruzione sia già stato conseguito il titolo abilitativo edilizio o l'approvazione dell'eventuale programma integrato di intervento richiesto alla data di approvazione della delibera del Consiglio comunale di cui al comma 1. Agli immobili realizzati successivamente esse si applicano decorsi cinque anni dall'ultimazione dei lavori.


Art. 5
(Monitoraggio e clausola valutativa)
1. I comuni entro il 31 dicembre di ogni anno comunicano alla Direzione generale Territorio i dati relativi al numero di vani e locali seminterrati oggetto di recupero in applicazione della presente legge, le relative superfici e le corrispondenti destinazioni d'uso insediate.
2. Il Consiglio regionale controlla periodicamente l'attuazione della presente legge e valuta i risultati ottenuti per il recupero dei vani e locali seminterrati esistenti.
3. A partire dal 31 dicembre 2018 e con cadenza annuale, la Giunta regionale presenta al Consiglio regionale un rapporto contenente:
a) il numero complessivo e la principale distribuzione geografica degli interventi di recupero dei vani e locali seminterrati;
b) l'indicazione delle principali caratteristiche edilizie e funzionali degli edifici interessati da questi interventi;
c) le principali esclusioni previste dai comuni ai sensi dell'articolo 4.
4. Il Comitato Paritetico di Controllo e Valutazione del Consiglio regionale e la competente commissione consiliare possono segnalare all'assessore regionale competente specifiche esigenze informative.
5. La Giunta regionale rende accessibili i dati e le informazioni raccolte per le attività valutative previste dalla presente legge. Il Consiglio regionale rende pubblici i documenti che concludono l'esame svolto, unitamente alla relazione che ne è stata oggetto.

DETRAZIONI FISCALI PER LA CASA - 2017

DETRAZIONI FISCALI PER LA CASA - 2017

La tabella che riepiloga le detrazioni fiscali – valide per il 2017 – per ristrutturazioni edilizie, acquisto mobili, interventi di risparmio energetico e antisismici come previste sulla base della legge di bilancio appena pubblicata in Gazzetta Ufficiale.

 

Ecco tutte le detrazioni fiscali per la casa valide per il 2017

 

RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE
(detrazione Irpef)

Oggetto dell’agevolazione
– Per le singole unità immobiliari residenziali: interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia
– Per le parti comuni di edifici residenziali: interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia
– Realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, eliminazione di barriere architettoniche, bonifica dall’amianto, opere per evitare infortuni domestici, interventi per prevenire atti illeciti, cablatura edifici ecc.

Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione
– dal 26.6.2012 fino al 31.12.2017 = 96.000 euro
– dall’1.1.2018 = 48.000 euro
Misura della detrazione (dall’imposta lorda)
– dal 26.6.2012 fino al 31.12.2017 = 50%, in dieci quote annuali
– dall’1.1.2018 = 36%, in dieci quote annuali

 

ACQUISTO MOBILI E GRANDI ELETTRODOMESTICI
(detrazione Irpef)

Oggetto dell’agevolazione
–  Acquisto di mobili e di “grandi elettrodomestici” (es.: frigoriferi e lavastoviglie) di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), per apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, “finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione”

Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione
a) dal 6.6.2013 fino al 31.12.2017 = 10.000 euro (le spese di cui alla presente misura sono computate, ai fini della fruizione della detrazione d’imposta, indipendentemente dall’importo delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione che fruiscono delle detrazioni Irpef)

b) dall’1.1.2016 fino al 31.12.2016 = 16.000 euro delle spese documentate per l’acquisto di mobili ed arredo per l’abitazione principale a favore delle giovani coppie (costituenti un nucleo familiare composto da coniugi o da conviventi more uxorio, da almeno tre anni, in cui uno dei due non abbia superato i 35 anni) “acquirenti di unità immobiliare da adibire ad abitazione principale”. Tale beneficio non è cumulabile con la misura di cui al punto a).

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)
– dal 6.6.2013 fino al 31.12.2016 = 50%, in 10 quote annuali
– dall’1.1.2016 fino al 31.12.2016 = 50% (acquisto mobilio giovani coppie), in 10 quote annuali
– dall’1.1.2017 fino al 31.12.2017= 50% delle spese di cui al punto a), in 10 quote annuali, sostenute nell’anno 2017, limitatamente a interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati nell’anno 2016 o iniziati nel 2016 e proseguiti nel 2017

 

INTERVENTI PER IL RISPARMIO ENERGETICO
(detrazione Irpef/Ires)

Oggetto dell’agevolazione
– Interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici
– Dall’1.1.2016 sono detraibili anche le spese sostenute per l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento o produzione di acqua calda o di climatizzazione delle unità abitative, volti ad aumentare la consapevolezza dei consumi energetici da parte degli utenti e a garantire un funzionamento efficiente degli impianti.

Importo massimo della detrazione
– dal 6.6.2013 fino al 31.12.2017 = interventi per la riduzione del fabbisogno energetico di edifici esistenti: 100.000 euro; interventi riguardanti pareti, finestre (compresi gli infissi) su edifici esistenti: 60.000 euro; installazione di pannelli solari: 60.000 euro; sostituzione di impianti di climatizzazione invernale: 30.000 euro

– dall’1.1.2018 = si applicano le regole ed i limiti sugli interventi relativi alle ristrutturazioni edilizie

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)

– dal 6.6.2013 fino al 31.12.2017 = 65%, in 10 quote annue
– dall’1.1.2018 = 36%, in 10 quote annue

 

INTERVENTI PER IL RISPARMIO ENERGETICO PARTICOLARMENTE RILEVANTI
(detrazione Irpef/Ires)

Oggetto dell’agevolazione
– Interventi di risparmio energetico riguardanti parti comuni degli edifici condominiali di cui agli articoli 1117 (condominio) e 1117-bis (supercondominio) del codice civile o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio

Importo massimo della detrazione

–  dal 6.6.2013 fino al 31.12.2021 = interventi per la riduzione del fabbisogno energetico di edifici esistenti: 100.000 euro; interventi riguardanti pareti, finestre (compresi gli infissi) su edifici esistenti: 60.000 euro; installazione di pannelli solari: 60.000 euro; sostituzione di impianti di climatizzazione invernale: 30.000
– dall’1.1.2022 = si applicano le regole ed i limiti sugli interventi relativi alle ristrutturazioni edilizie

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)

–  dal 6.6.2013 fino al 31.12.2016 = 65%, in 10 quote annuali
–  dall’1.1.2017 = 36%, in 10 quote annuali

Cessione crediti ai fornitori

Per le spese sostenute dall’1.1.2016 al 31.12.2017 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, i soggetti che si trovano nella “no tax area” (pensionati, dipendenti e autonomi), in luogo della detrazione dall’imposta lorda, possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato i predetti interventi. Le modalità per effettuare tale cessione sono indicate nel provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate del 22.3.2016.

 

SPECIFICI INTERVENTI PER IL RISPARMIO ENERGETICO SULLE PARTI COMUNI DI EDIFICI CONDOMINIALI
(detrazione Irpef/Ires)

Oggetto dell’agevolazione
a) Interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo
b) Interventi di riqualificazione energetica relativi alle parti comuni di edifici condominiali finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguono almeno la qualità media di cui al d.m. Ministero dello sviluppo economico 26.6.’15

Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione
– Dall’1.1.2017 fino al 31.12.2021 = 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio
– dall’1.1.2022 = si applicano le regole ed i limiti sugli interventi relativi alle ristrutturazioni edilizie

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)
– Dall’1.1.2017 fino al 31.12.2021 = 70%, per le spese di cui al punto a), in 10 quote annuali
– dall’1.1.2017 fino al 31.12.2021 = 75%, per le spese di cui al punto b), in 10 quote annuali
– dall’1.1.2022 = 36%, in 10 quote annuali

Asseverazione
La sussistenza dei requisiti di cui ai punti a) e b) è asseverata da professionisti abilitati mediante l’attestazione di prestazione energetica degli edifici di cui al d.m. Ministero dello sviluppo economico 26.6.’15.

Cessione crediti ai fornitori
Per le spese sostenute dall’1.1.2017 al 31.12.2021 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali di cui ai punti a) e b), i soggetti beneficiari, in luogo della detrazione dall’imposta lorda, possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato i predetti interventi ovvero ad altri soggetti privati, con facoltà di successiva cessione del credito (con esclusione di cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari). Le modalità per effettuare tale cessione saranno definite con apposito provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate.

 

INTERVENTI ANTISISMICI
(detrazione Irpef/Ires*)

Oggetto dell’agevolazione 
– Specifici interventi su edifici (adibiti ad abitazione principale o ad attività produttive) ricadenti nelle zone sismiche 1 e 2 le cui procedure autorizzatorie sono iniziate, da ultimo, dopo l’1.1.2017
– Dall’1.1.2017 sono detraibili anche le spese effettuate per la classificazione e verifica sismica degli immobili.

Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione
– fino al 31.12.2016 = 96.000 euro
– dall’1.1.2017 fino al 31.12.2021 = 96.000 euro
– dall’1.1.2022 = 48.000 euro

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)

– fino al 31.12.2016 = 65%, in dieci quote annuali
– dall’1.1.2017 al 31.12.2021 = 50%, in cinque quote annuali
– dall’1.1.2022 = 36%, in dieci quote annuali

Ulteriori interventi
L’agevolazione di cui alla presente scheda, dall’1.1.2017 al 31.12.2021 si applica anche agli edifici ubicati nella zona sismica 3 le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo l’1.1.2017

Misure potenziate della detrazione

– Elevata al 70%, qualora dagli interventi derivi una riduzione di rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore
– Elevata all’80%, qualora dagli interventi derivi una riduzione di rischio sismico che determini il passaggio a due classi di rischio inferiori
– Elevata al 75%, qualora dagli interventi, realizzati sulle parti comuni condominiali, derivi una riduzione di rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore
– Elevata all’85%, qualora dagli interventi, realizzati sulle parti comuni condominiali, derivi una riduzione di rischio sismico che determini il passaggio a due classi di rischio inferiori

Linee guida
Le linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni nonché le modalità di attestazione da parte di professionisti abilitati dell’efficacia degli intervennti effettuati saranno stabilite con apposito decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti.

Cessione crediti ai fornitori
Per le spese sostenute dall’1.1.2017 al 31.12.2021 per interventi antisismici realizzati su parti comuni degli edifici condominiali, i soggetti beneficiari, in luogo della detrazione dall’imposta lorda, possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato i predetti interventi ovvero ad altri soggetti privati, con facoltà di successiva cessione del credito (con esclusione di cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari).

Le modalità per effettuare tale cessione saranno definite con apposito provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate.

Divieto di cumulo
Le detrazioni di cui alla presente scheda non sono cumulabili con agevolazioni spettanti per le stesse finalità sulla base di norme speciali per interventi in aree colpite da eventi sismici.

 

*Sulla base dell’interpretazione dell’Agenzia delle entrate

 

Fonte: Confedilizia

LEGGE DI STABILITA' 2016

LEGGE DI STABILITA' 2016

Le agevolazioni che ha introdotto la legge di Stabilità 2016 in materia di tasse sulla prima casa sono diverse.

Oltre all’abolizione della TASI sull’abitazione principale, sono infatti previsti:

– leasing immobiliare;

– bonus mobili per giovani coppie;

– tassazione agevolata per chi vende e per chi riacquista;

– proroga dei bonus sulle ristrutturazioni e sulle riqualificazioni energetiche.

 

1) IMU-TASI

E’ ormai notizia nota che a partire da quest’anno non si paga più la TASI sulla prima casa, fatta eccezione per le abitazioni di lusso (quindi appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9). A sancirlo il comma 14 dell’articolo unico della manovra finanziaria.

Come funziona per gli immobili in affitto?

L’abolizione fa riferimento sia ai proprietari che agli inquilini.

Al comma 16, inoltre, viene riconosciuta l’esenzione TASI anche alla casa assegnata al coniuge, previo però provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio.

L’esenzione TASI risulta spettare anche sulle pertinenze (considerando che se ne possono correlare all’abitazione principale al massimo 3) appartenenti a catastali differenti tra loro, ad esempio su due box accatastati come tali, soltanto uno può beneficiare della relativa esenzione. Le pertinenze escluse dall’agevolazione, quindi, pagano l’IMU con l’aliquota prevista in delibera comunale per la specifica tipologia di immobile in oggetto.

Viene, infine, prevista una riduzione IMU anche sulle abitazioni di lusso: in questo caso l’aliquota massima è pari allo 0,4% e non più allo 0,6%, mentre rimane la detrazione di 200 euro.

Come funziona per gli immobili dati in comodato d’uso?

Per quanto riguarda gli immobili dati in comodato d’uso ai parenti di primo grado (quindi genitori e figli) è stato introdotto il dimezzamento della base imponibile IMU-TASI, a patto che il proprietario non possieda altri immobili ad uso residenziale in territorio italiano.

La sola eccezione è data dal possesso dell’immobile di residenza, ossia la prima casa, in aggiunta a quello dato in comodato al parente, a patto che entrambe le abitazioni siano ubicate nello stesso Comune.

 

2) LEASING IMMOBILIARE

Si tratta di una forma nuova di leasing finanziario, appunto introdotta con la legge di Stabilità per il 2016 (commi da 76 a 84), che viene ad applicarsi all’acquisto della prima casa. In sostanza, l’inquilino/futuro acquirente versa un affitto alla banca o all’intermediario finanziario, il quale di fatto acquista la casa detenendone il possesso per un periodo di tempo prestabilito nel contratto, al termine del quale procede alla vendita all’inquilino nel caso ne faccia richiesta, ovviamente ad un prezzo concordato preventivamente.

Nel caso in cui l’inquilino/acquirente receda prima della scadenza, l’immobile in questione rimane alla banca.

Come funziona per le giovani coppie?

Con riferimento specifico alle giovani coppie che hanno meno di 35 anni e un reddito fino a 55mila euro, sono previste riduzioni particolari: nello specifico si viene a delineare una detrazione del 19% sul prezzo di affitto fino a un tetto di 8mila euro l’anno, e sul prezzo di acquisto sino a 20mila euro.

 

3) BONUS MOBILI GIOVANI COPPIE

Per le giovani coppie, dove almeno uno dei partner ha meno di 35 anni, che acquistano la prima casa è stato previsto un bonus mobili per gli arredi e gli elettrodomestici.

L’agevolazione consiste in una detrazione del 50% fino a un tetto di spesa di 16mila euro ed è suddivisa in dieci quote annuali, tutte del medesimo importo. Ai fini della fruizione del bonus non è necessario che la coppia in questione sia sposata.

 

4) BONUS ACQUISTO PRIMA CASA

I bonus fiscali riguardanti imposta di registro e IVA, previsti per l’acquisto della prima casa, vengono ampliati anche a chi cambia l’abitazione principale acquistandone una nuova che adibisce a prima casa, a patto però che provveda, massimo entro un anno, a vendere l’immobile vecchio.

Possono fruire dell’agevolazione anche coloro che vi hanno fatto ricorso in passato per acquistare la precedente abitazione. L’entità della riduzione viene, però, a dipendere dal venditore: se questo, infatti è un privato, abbiamo imposta di registro al 2% ed imposta ipotecaria e catastale fissa di 50 euro; se invece si tratta di un’impresa, l’IVA è al 4% e le imposte catastale e di registro a 200 euro.

Attenzione: il bonus non può essere applicato agli immobili di categoria catastale A1, A8, e A9.

 

5) BONUS RISTRUTTURAZIONI E RIQUALIFICAZIONI ENERGETICHE

La legge di Stabilità 2016 ha, infine, prorogato al 31 dicembre 2016 le agevolazioni fiscali per chi ristruttura un’abitazione o per chi effettua lavori di riqualificazione energetica.

Quali bonus per le ristrutturazioni?

Per chi ristruttura la casa, la detrazione rimane al 50% fino a un tetto di spesa massimo che è pari a 96mila euro.

Quali bonus per le riqualificazioni energetiche?

Per chi effettua lavori di riqualificazione energetica, la detrazione è al 65% con tetti che cambiano a seconda dei lavori realizzati.

Bonus mobili

Viene, poi, ad applicarsi anche il bonus mobili al 50%, per un tetto di spesa massima di 10mila euro sull’acquisto di arredi ed elettrodomestici destinati all’immobile che è oggetto della ristrutturazione edilizia.

GIUGNO 2015 - A MILANO RINNOVATO L'ACCORDO LOCALE PER IL CANONE CONCORDATO

GIUGNO 2015 - A MILANO RINNOVATO L'ACCORDO LOCALE PER IL CANONE CONCORDATO

Dopo 16 anni la città di Milano rinnova l’Accordo locale per il canone concordato, il nuovo accordo sostituisce integralmente il testo finora vigente, datato 5 luglio 1999.

Sgravi fiscali
I contratti a canone concordato hanno convenienza fiscale per il proprietario.
Il Comune di Milano applica a tali contratti l’IMU allo 0,65% (invece che allo 0,96% valido per i contratti di mercato).
Inoltre il Piano Casa varato dal Governo nel 2014 ha ridotto dal 15% al 10% la cedolare secca per i contratti a canone concordato.

Agenzia sociale per la Locazione
L’Agenzia è stata inaugurata a marzo e ha sede negli spazi di Villa Scheibler a Quarto Oggiaro. Gestita dalla Fondazione Welfare Ambrosiano, si occupa delle differenti forme di disagio abitativo con l’obiettivo di ridurre il rischio di sfratto e stimolare l’uso del canone concordato sia per i nuovi contratti sia per la conversione di quelli già in corso e a rischio di morosità.
L’Agenzia ha a disposizione risorse per 6.712.000 euro (provenienti da Regione Lombardia, Comune di Milano e Governo), destinate ad attivare strumenti diversi, tra cui:
- il Fondo salvasfratti (il proprietario che decide di ritirare lo sfratto e di sottoscrivere un contratto a canone concordato sarà risarcito delle morosità pregresse fino a un massimo di 8.000 euro), 
- il Fondo di garanzia (tutela il proprietario che affitta a canone concordato da eventuali inadempienze dell’inquilino. Sarà poi l’inquilino a rientrare del debito concordando con l’Agenzia un piano non inferiore a 12 mesi),
- il Contributo ai proprietari (contributo una tantum destinato al proprietario che passa al canone concordato e rapportato alla durata del contratto).

TASI E TARI

TASI E TARI

La Tasi è la Tassa sui servizi indivisibili, l’imposta comunale istituita dalla legge di Stabilità.

La Tasi si applica a tutti gli immobili situati sul territorio nazionale, incluse le prime e seconde case, gli uffici, i negozi, i capannoni, le pertinenze, e con l’unica eccezione dei terreni agricoli. Deve essere pagata da proprietari e inquilini, in diversa misura.

Ma come funziona la tassa? Uno dei problemi principali sta nel fatto che ciascun contribuente deve calcolarla per conto proprio: non saranno le amministrazioni locali a comunicare l’importo dovuto. E il procedimento per arrivare al totale è abbastanza complesso. La metodologia è questa: la rendita catastale dell’immobile deve essere rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente pari a 160 per case e abitazioni, a 80 per gli uffici, a 55 per i negozi, a 65 per gli immobili strutturali. Il risultato va quindi moltiplicato per le aliquote stabilite dai singoli Comuni italiani; al totale vanno sottratte eventuali detrazioni. Gli inquilini dovranno pagare una quota della Tasi compresa tra il 10 e il 30%, come stabilito dalle amministrazioni comunali. Insomma, forse per andare sul sicuro è meglio rivolgersi a un Caf.

C’è poi anche la Tari, la nuova Tassa sui rifiuti, istituita come la Tasi dalla legge di Stabilità del 2014. Il principio è quello del “chi inquina, paga”. E così colpisce non tanto i proprietari delle case, ma chi fisicamente vi risiede, sia esso il titolare o un inquilino provvisto di regolare contratto d’affitto.

Il criterio di calcolo è più semplice e viene effettuato a monte dai Comuni: i fattori discriminanti sono le dimensioni dell’abitazione, e il numero di persone che vi risiedono.

CONTRATTO DI LOCAZIONE RESIDENZIALE IN "CEDOLARE SECCA"

CONTRATTO DI LOCAZIONE RESIDENZIALE IN "CEDOLARE SECCA"

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

E’ possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia (per gli affitti pluriennali) negli anni successivi. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Chi può scegliere la cedolare secca

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Per quali immobili

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Quali inquilini

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

L'opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Quanto dura l’opzione

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

DAL 1 GENNAIO 2014 DIMINUISCONO LE TASSE PER L'ACQUISTO DI CASE DA PRIVATI

DAL 1 GENNAIO 2014 DIMINUISCONO LE TASSE PER L'ACQUISTO DI CASE DA PRIVATI

Se oggetto dell'acquisto è la prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

quando il venditore è un privato

  • imposta di registro del 2% a partire dal 1° gennaio 2014
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro a partire dal 1° gennaio 2014
  • imposta catastale fissa di 50 euro a partire dal 1° gennaio 2014

Nel caso l’immobile sia registrato al catasto come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) l’imposta di registro ha un valore del 9% dal 1° gennaio 2014.

quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 5 anni dall’ultimazione lavori

  • IVA del 4%
  • imposta di registro fissa di 200 euro a partire dal 1° gennaio 2014
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro a partire dal 1° gennaio 2014
  • imposta catastale fissa di 200 euro a partire dal 1° gennaio 2014

quando si acquista da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni all’ultimazione dei lavori

  • IVA esente
  • imposta di registro del 2% a partire dal 1° gennaio 2014
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro a partire dal 1° gennaio 2014
  • imposta catastale fissa di 200 euro a partire dal 1° gennaio 2014

Se oggetto dell'acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice”e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori

  • imposta di registro del 9% a partire dal 1° gennaio 2014
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro a partire dal 1° gennaio 2014
  • imposta catastale fissa di 50 euro a partire dal 1° gennaio 2014

quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori

  • IVA del 10% (22% se immobile di lusso)
  • imposta di registro fissa di 200 euro a partire dal 1° gennaio 2014
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro a partire dal 1° gennaio 2014
  • imposta catastale fissa di 200 euro a partire dal 1° gennaio 2014

HOME STAGING

HOME STAGING

L’Home Staging, l’arte di preparare la casa in modo adeguato in vista di una vendita, esiste negli Usa e in Gran Bretagna sin dagli anni ’80 ma è praticamente sconosciuta in Italia.

Si tratta di un servizio personalizzato semplice ma efficace che consiste nel sistemare una casa in vendita nel miglior modo possibile perché non vengano offuscati i suoi lati migliori.

La luminosità, l’ampiezza, la disposizione delle stanze, l’affaccio. L’Home Stager vede subito quali sono i punti cruciali, e spesso i rimedi sono semplici e poco costosi.

Cambiare il posizionamento dei mobili, togliere di mezzo oggetti superflui, riorganizzare gli ambienti in modo ordinato, aggiungere un tappeto colorato, una tenda o un grande specchio possono rendere un’abitazione più gradevole.

Sembra facile, ma occorre avere un occhio esperto: abitare per tanto tempo la stessa casa fa perdere obiettività su ciò che si deve cambiare per migliorarla e quindi venderla più velocemente e al giusto prezzo di mercato.

Una consulenza in Home Staging può includere:

  • il riposizionamento dei mobili;
  • la fornitura di accessori di arredo e/o una lista di cose da acquistare per rendere il tuo appartamento più accogliente;
  • la consulenza per il colore: la scelta della pittura, dei tappeti, dei mobili o dei piani di lavoro;
  • una lista di riparazioni, piccole migliorie e consigli per la pulizia approfondita di tutti i dettagli;
  • l’eliminazione dalla casa di tutto ciò che è inutile.

GENNAIO 2013 - IL SETTORE IMMOBILIARE RILANCIA L'ECONOMIA USA

GENNAIO 2013 - IL SETTORE IMMOBILIARE RILANCIA L'ECONOMIA USA

L'economia USA ritorna a crescere e lo fa grazie all'impulso del settore immobiliare. A dirlo è la federal reserve bank, secondo la quale nella maggior parte dei distretti si segnala una espansione o una buona tenuta del settore immobiliare; e le previsioni per il 2013 confermano il rilancio del mercato della casa.

Nel primo beige book del 2013, la fed sottolinea che in quasi tutti i 12 distretti della federal reserve si registra una crescita "modesta" o "moderata" trainata, oltre che dalla vendita di auto nuove, proprio dal settore immobiliare, che da zavorra si è trasformato in uno dei pilastri più affidabili dell'economia.

Non a caso le previsioni per il 2013 parlano di un rilancio del settore immobiliare americano. La vendità di case già di proprietà dovrebbe conoscere, infatti, un incremento di ben oltre il 7% e oltre alle vendite a conoscere un incremento saranno anche i prezzi degli immobili. Dopo una crescita del 4,5% messa a segno nel 2012 sulla base dell'indice case/shiller, nella grande mela le vendite di case sono aumentate del 40% nell'ultimo trimestre, del 44% quelle sopra i dieci milioni di dollari.

A contribuire alla ripresa del settore sono anche le politiche di stimolo, in primis quelle messe in atto proprio dalla fed; la federal reserve ha infatti ripreso a comprare decine di miliardi di dollari al mese di titoli garantiti dai mutui, con lo scopo di mantenere elevata la liquidità e soprattutto bassi i tassi di interesse.

LUGLIO 2012 - SCENDONO I PREZZI DELLE CASE E CROLLANO LE COMPRAVENDITE. I VALORI DA CITTA' A CITTA'

LUGLIO 2012 - SCENDONO I PREZZI DELLE CASE E CROLLANO LE COMPRAVENDITE. I VALORI DA CITTA' A CITTA'

Flessione senza precedenti nei prezzi e nelle compravendite. Record negativo a Varese, -25%, ma le metropoli registrano ribassi molto diversi tra loro.

I prezzi delle case in Italia calano, con punte che raggiungono il - 25%. Nel primo trimestre del 2012, infatti, il mercato immobiliare pianta una brusca frenata, con i prezzi delle abitazioni che registrano flessioni a due cifre.

Come rileva il bollettino di BussolaMutui, dopo gli ultimi due trimestri 2011 in crescita, il mercato delle compravendite residenziali subisce un crollo del -19,6% nel primo trimestre dell'anno 2012 e anche il valore degli immobili è bruscamente sceso del 9,3%, rispetto a 12 mesi prima.

La forte dinamica recessiva fa seguito al crollo delle domande di mutuo verificatosi nell'ultimo trimestre 2011 (- 41%) e conferma quanto rilevato dal sondaggio di Banca d'Italia, Tecnoborsa e Agenzia del Territorio che evidenzia un aumento dei tempi di vendita degli immobili residenziali a 6-8 mesi.

Se da una parte la notizia era attesa, trovando ampia spiegazione nelle difficoltà economiche dovute alla crisi, stupisce tuttavia l'entità dell'arretramento, definito dagli esperti di settore "senza precedenti". Un quadro inedito anche alla luce del fatto che l'Italia è un Paese caratterizzato da cittadini storicamente molto affezionati al mattone (in Europa l'Italia detiene il record delle case di proprietà per abitante, pari all'80% della popolazione adulta).

La svalutazione della casa colpisce in modo diverso da città a città. Mentre a Milano il ribasso dei prezzi si aggira attorno al 12%, in linea con quello che si verifica a Genova, il mercato immobiliare frana ancora più vistosamente a Varese (-25%), Venezia (-19%) e Brescia (-14%). Tiene Roma e alcune metropoli fanno segnare indici in controtendenza: a Palermo i prezzi sono aumentati del 7%, a Verona, Padova e Torino del 3%.

Le conseguenze di un crollo preoccupano i più. L'Italia è il Paese dei piccoli proprietari e ci ritroveremmo tutti più poveri, con un ulteriore effetto depressivo sui consumi. Il sistema creditizio, già sofferente, deve fare i conti con il calo di entrate provenienti dagli interessi sui mutui e contemporaneamente con la perdita di valore degli immobili a garanzia. La contrazione investirebbe anche il settore dell'edilizia, uno dei comparti fondamentali per fornire ossigeno al PIL... Sono solo alcuni degli effetti poco rassicuranti che potrebbero verificarsi con una cronicizzazione della crisi immobiliare. Ma il calo dei prezzi potrebbe anche avere l'effetto positivo di ridare impulso a un mercato, di fatto, stagnante da tempo.

 

AFFITTO A RISCATTO

AFFITTO A RISCATTO

Si tratta di una formula che prevede la sottoscrizione di un normale contratto di locazione, con contestuale rilascio di opzione da parte della società costruttrice a favore del conduttore che potrà acquistare l’immobile ad un prezzo e a condizioni prefissate.

I vantaggi per il conduttore e futuro acquirente:

  • Disponibilità immediata della nuova casa con possibilità di acquisto dopo un dato periodo e ad un prezzo prefissato;
  • Patrimonializzazione dei canoni di locazione che non vanno perduti;
  • Possibilità di vendere l’eventuale vecchia proprietà immobiliare con maggior tempo a disposizione e conseguente maggiore tranquillità;
  • Possibilità di superare i problemi fiscali relativi all’imposizione in caso di doppia intestazione (casa vecchia – casa nuova);
  • Possibilità, per le giovani coppie, di “provare” la convivenza prima di investire in un acquisto senza perdere i soldi impegnati nella “prova”;
  • Possibilità di diminuire, al momento dell'acquisto, l'importo del mutuo rientrando così nei stringenti parametri di merito creditizio;
  • Risparmio immediato degli oneri finanziari del mutuo che verrà acceso solo al momento dell’esercizio di opzione di acquisto.

I vantaggi per la società costruttrice locatore e futuro venditore:

  • Messa a reddito del patrimonio immobiliare;
  • Miglioramento delle performance di vendita: il conduttore avrà tutto l'interesse ad acquistare vista la patrimonializzazione delle somme versate;
  • Vendita a prezzi di listino.

In questi termini l’affitto con riscatto è una formula i cui riflessi sociali positivi sono evidenti e di ampia portata. E’ chiara la forza intrinseca e polivalente di questa formula.

Giovani coppie che altrimenti non potrebbero intraprendere l’esperienza della convivenza, ragazzi che qualche anno fa hanno acquistato piccoli appartamenti (mono-bilocali) ma che con l’arrivo di un figlio necessitano di spazi più ampi ed inoltre hanno bisogno di tempo per vendere e valorizzare la loro abitazione. Ci sono anche persone che a causa di una separazione in corso non possono acquistare subito una nuova casa, ma che hanno immediata necessità abitativa.

LE IMPOSTE PER L'ACQUISTO DI UNA CASA

LE IMPOSTE PER L'ACQUISTO DI UNA CASA

L'acquisto di un immobile comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la “prima casa” si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Se oggetto dell'acquisto è la prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

quando il venditore è un privato

  • imposta di registro del 3%
  • imposta ipotecaria fissa di 168 euro
  • imposta catastale fissa di 168 euro

quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 4 anni dall’ultimazione lavori

  • IVA del 4%
  • imposta di registro fissa di 168 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 168 euro
  • imposta catastale fissa di 168 euro

quando si acquista da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 4 anni all’ultimazione lavori

  • IVA esente
  • imposta di registro del 3%
  • imposta ipotecaria fissa di 168 euro
  • imposta catastale fissa di 168 euro

Se oggetto dell'acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice” e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori

  • imposta di registro del 7%
  • imposta ipotecaria del 2%
  • imposta catastale del 1%

quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 4 anni dall’ultimazione lavori

  • IVA del 10% (20% se immobile di lusso)
  • imposta di registro fissa di 168 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 168 euro
  • imposta catastale fissa di 168 euro

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2007, soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine), si può assumere come base imponibile il valore catastale, anziché dal corrispettivo pagato.

 

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

 

 

LE FASI DELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

LE FASI DELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Prima di affrontare un investimento così importante, sarebbe utile sapere in cosa consiste la compravendita immobiliare e quali sono le sue fasi. Per questo ho pensato di riassumerle qui di seguito:

1. La proposta irrevocabile d'acquisto.

Il primo passo da compiere è quello di formulare la proposta di acquisto e sottoporla al venditore, accompagnata da un acconto sul prezzo di vendita. In questa proposta, che impegna esclusivamente l’acquirente, va manifestata l’intenzione di acquistare quel determinato immobile alle stesse condizioni che sono state sottoscritte. Nel caso in cui tali condizioni saranno accettate per iscritto dal venditore, le parti saranno vincolate a proseguire nella compravendita immobiliare come stabilito nella proposta ed il venditore incasserà l’assegno, dato come acconto, che varrà da caparra confirmatoria. In caso contrario il venditore restituirà l’assegno versato. Gli elementi indispensabili che devono necessariamente essere inseriti nella proposta d’acquisto sono:

  • i dati del venditore e dell’acquirente;
  • l’indirizzo, la descrizione e il prezzo dell’immobile;
  • il termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta;
  • i tempi di pagamento, la data e il luogo del futuro atto di compravendita immobiliare.

2. L'accettazione della proposta d'acquisto.

Il venditore è libero di accettare o meno la proposta irrevocabile fatta dall’acquirente. Nel caso di accettazione però deve farlo tramite telegramma o raccomandata con ricevuta di ritorno e in questo caso l'acquirente è obbligato a tenere fede alla sua offerta. Se il venditore non rispondesse entro il termine fissato dall'acquirente nella proposta, quest'ultimo non ha assolutamente alcun obbligo.

3. Il contratto preliminare.

E' a tutti gli effetti una promessa di vendita dell'immobile e precede l’atto notarile.

In sostanza è un documento privato redatto dalle parti, nel quale si individuano tutti gli aspetti che saranno inseriti nell'atto di compravendita immobiliare vero e proprio, il così detto "rogito".
Il consiglio è di redigerlo nella forma più dettagliata possibile.

Con il contratto preliminare si stabilisce che la vendita venga portata a termine alle condizioni che sono state precedentemente accordate.

È possibile trascrivere tale contratto nei registri immobiliari. In questo modo si evitano spiacevoli inconvenienti e ci si assicura che la casa non sia venduta contemporaneamente ad altri perché in questo caso valgono i diritti di chi ha registrato tali atti per primo.

Gli elementi fondamentali da inserire obbligatoriamente nel contratto preliminare sono:

  • i dati dell’acquirente e del venditore;
  • il prezzo dell'immobile;
  • i mezzi con cui si prevede di effettuare il pagamento e le relative scadenze;
  • la descrizione della casa e degli altri immobili confinanti;
  • la data della stipulazione del contratto di compravendita immobiliare;
  • la presenza di eventuali vincoli (come ad esempio l’ipoteca);
  • la regolarità nel rispetto delle norme edilizie;
  • il titolo del possesso con le date di inizio ed eventuali limitazioni;
  • le eventuali clausole penitenziali;
  • la data e la firma dei contraenti.

Uno dei punti più importanti tra quelli appena elencati è la clausola penitenziale che permette ai due contraenti di recedere dal contratto, prima che sia redatto il rogito, pagando semplicemente una penale. Se entrambe le parti sono d'accordo sul non concludere la compravendita immobiliare, basterà invece firmare un semplice accordo per evitare di far scattare questa clausola. Nello specifico esistono tre forme di clausole penitenziali:

  • La caparra confirmatoria consiste in una somma che l'acquirente dà al venditore, prima della conclusione dell'affare, una specie di garanzia. Così se la compravendita immobiliare non va a buon fine per colpa dell'acquirente, il venditore ha diritto a tenersi la caparra come indennizzo. Se invece la colpa è del venditore, questi restituirà la caparra raddoppiata all'acquirente. In tutti i casi, il danneggiato può rinunciare alla caparra e pretendere in via di giudizio che il contratto venga comunque portato a termine.
  • La caparra penitenziale a differenza di quella precedente, non permette di rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione del contratto: il danneggiato può solo riceverla.
  • L'acconto invece è completamente diverso da entrambe le caparre, è semplicemente un anticipo sul prezzo che viene restituito se la compravendita immobiliare non va a buon fine.

Bisogna quindi fare molta attenzione a quale di questi termini si usa nel compromesso o nella proposta irrevocabile d'acquisto, in modo che sia chiaramente specificato l'eventuale passaggio di denaro dall'acquirente al venditore.

 

4. L'atto di compravendita immobiliare, ovvero il rogito.

Viene redatto da un notaio.

Nell’atto di compravendita immobiliare vengono ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con eventuali aggiunte inserite nel frattempo. Spetta al notaio il compito di controllare se esistono ipoteche o irregolarità edilizie.

L' acquirente al momento del rogito dovrà presentarsi con il denaro necessario per saldare l’acquisto. Quindi, in caso di mutuo, le pratiche devono essere state sbrigate precedentemente.
Il mezzo di pagamento più utilizzato è l'assegno circolare perché il pagamento è garantito direttamente dalla banca che lo ha emesso.